come si fa e come si procede — idealista/news #finsubitoagevolazioni

Quando è possibile l’opposizione allo sfratto e, soprattutto, come si procede? È questo uno dei dubbi che più frequentemente coinvolge gli inquilini a cui è stato intimato uno sfratto per morosità o, ancora, per finita locazione. La procedura non è complessa, tuttavia devono sussistere validi motivi affinché l’opposizione venga accettata.

In linea generale, ci si può opporre allo sfratto direttamente all’udienza di convalida dello stesso, sia verbalmente che avvalendosi dell’aiuto di un avvocato munito di procura. Come già accennato, devono però sussistere validi motivi che giustifichino, ad esempio, il mancato pagamento del canone di locazione o, ancora, l’errata comunicazione del termine della locazione. In ogni caso, per i proprietari che non si vogliono imbattere in inquilini morosi, è possibile consultare preventivamente la Banca Dati della Morosità Immobiliare.

Come ci si oppone allo sfratto

Come già accennato, è possibile opporsi allo sfratto – sia esso per morosità o per finita locazione – in concomitanza con l’udienza di convalida. Innanzitutto, è però utile ricordare come si possa arrivare a questa frase.

Prima che lo sfratto venga discusso davanti al giudice, è infatti necessario che il proprietario segua alcuni passaggi preliminari. In sintesi, è necessario:

• in caso di affittuario moroso, l’inoltro di una lettera di diffida in cui si richiede il pagamento delle somme mancanti;
• in caso di finita locazione, l’inoltro di opportuna comunicazione entro sei mesi dalla scadenza del contratto;
• l’intimazione allo sfratto, con la conseguente citazione in giudizio, se la lettera precedentemente inoltrata non ha sortito gli effetti sperati.

Gli articoli 137 e 660 del Codice di Procedura Civile specificano che l’intimazione allo sfratto debba essere notificata in mani proprie all’inquilino, tramite l’ufficiale giudiziario. Se ciò non è possibile, è necessario un avviso via raccomandata – o tramite PEC, se l’affittuario rientra nelle categorie sulle quali vige l’obbligo di apertura di una casella di posta certificata – con allegati sia l’atto originale di sfratto che la citazione in giudizio per la convalida.

Se questi passaggi sono stati rispettati, al momento dell’udienza di convalida – in genere, entro 45 giorni dall’intimazione allo sfratto – l’inquilino o il suo avvocato potranno provvedere all’opposizione. Modalità e motivazioni possono però essere differenti tra lo sfratto per morosità e quello per finita locazione.

L’opposizione allo sfratto per morosità

Il proprietario di un immobile concesso in affitto può richiedere lo sfratto per morosità quando l’inquilino non corrisponde il canone di locazione anche solo per un mese o, nel caso del mancato pagamento delle spese ordinarie e accessorie, quando la loro somma eguaglia due mensilità del canone d’affitto.

Una volta ricevuta l’intimazione allo sfratto per morosità, al momento dell’udienza di convalida l’inquilino può:

• comparire per saldare il debito o richiedere il termine di grazia;
• non comparire, facendo così diventare lo sfratto esecutivo;
• comparire ed opporsi allo sfratto.

Motivi per l’opposizione allo sfratto per morosità

In caso l’affittuario decida di opporsi allo sfratto, devono essere presentati al giudice dei validi motivi, con relative prove. Fra le più comuni giustificazioni per l’opposizione, si elencano:

• l’aver già saldato la morosità contestata, prima della stessa intimazione allo sfratto. In questo caso, l’inquilino sarà tenuto a esibire le prove dei pagamenti effettuati;
• l’esistenza di un credito maturato dall’inquilino nei confronti del locatore, tale da giustificare il mancato pagamento del canone o delle spese, come ad esempio aver sostenuto i costi straordinari a cui avrebbe dovuto invece provvedere il proprietario;
• la richiesta da parte del locatore di una somma sbagliata, rispetto alla morosità effettivamente maturata.

A questo punto, in base alle motivazioni addotte, il giudice decide se convalidare l’istanza di sfratto o, invece, accogliere l’opposizione e procedere così al mutamento di rito. Si ricorda che, per effetto dell’articolo 667 del Codice di Procedura Civile, lo stesso mutamento di rito fa scattare l’obbligo della mediazione obbligatoria fra le parti.

Il termine di grazia nello sfratto per morosità

Vale la pena ricordare che, in concomitanza con l’udienza di convalida dello sfratto, si può richiedere l’applicazione del cosiddetto termine di grazia, in alternativa all’opposizione allo sfratto. Grazie a questo istituto, il giudice può concedere delle tempistiche più ampie all’inquilino affinché possa saldare il suo debito verso il locatore.

Previsto dall’articolo 55 della Legge 392/1978, viene concesso quando ci sono delle comprovate difficoltà economiche da parte dell’inquilino, tali da aver impedito il pagamento del canone d’affitto o delle spese di locazione. In questo caso, il giudice:

• concede 90 giorni per saldare il debito;
• per disoccupati, persone over 65 e individui colpiti da gravi problemi di salute, può concedere fino a 120 giorni per saldare la morosità accumulata.

Se allo scadere del termine di grazia il debito non viene estinto, lo sfratto per morosità viene confermato.

L’opposizione allo sfratto per finita locazione

Lo sfratto per finita locazione si verifica quando il locatore, in concomitanza con la scadenza del contratto d’affitto, desidera rientrare in possesso dei suoi locali, non rinnovando quindi gli accordi presi con l’affittuario. Per poter procedere, si rendono necessari:

• l’esistenza di un contratto di locazione regolarmente registrato;
• l’inoltro della comunicazione di intimazione allo sfratto, entro 6 mesi dalla scadenza del contratto per le locazioni a uso residenziale, con le medesime modalità previste per lo sfratto per morosità.

Anche in questo caso, l’inquilino – o l’avvocato munito di procura – ha la facoltà di opporsi allo sfratto per finita locazione in concomitanza con l’udienza di convalida dello stesso. A differenza dello sfratto per morosità, come facile intuire, per questa fattispecie le motivazioni che si potranno addurre al giudice saranno diverse.

Motivi per l’opposizione allo sfratto per finita locazione

Come anticipato, anche nel caso dello sfratto per finita locazione è necessario fornire valide motivazioni all’opposizione, meglio se provate da apposita documentazione. In linea generale, l’opposizione viene accolta quando vi sono irregolarità nella comunicazione di intimazione allo sfratto:

• l’inquilino non ha ricevuto la notifica di sfratto entro i termini previsti dalla legge;
• l’affittuario ha ricevuto una notifica irregolare;
• l’inquilino, per cause di forza maggiore, non ha ricevuto l’intimazione allo sfratto e, di conseguenza, risulta suo malgrado assente all’udienza di convalida.

A questo punto, il giudice può decidere di convalidare lo sfratto se i motivi presentati non appaiono sufficientemente fondati o, in alternativa, accogliere l’opposizione e procedere al mutamento di rito. Così come già visto nello sfratto per morosità, il mutamento di rito dà luogo all’obbligo di mediazione obbligatoria fra le parti.

La proroga dello sfratto per finita locazione

Similmente a quanto accade nello sfratto per morosità, dove il giudice può concedere un termine di grazia all’inquilino debitore, in quello per finita locazione può disporre una proroga allo sfratto esecutivo.

Normalmente, il giudice fissa un termine di 6 mesi dalla prima udienza di convalida per l’esecuzione dello sfratto. Questo termine può però arrivare a 18 mesi, in presenza di alcune precise condizioni:

• inquilino di età superiore ai 65 anni;
• locatario con cinque o più figli a carico;
• inquilino disoccupato, iscritto nelle liste di mobilità o titolare di un trattamento di integrazione salariale;
• il locatario sia portatore di handicap, malato terminale o affetto da grave malattia.
• il conduttore sta attendendo di entrare in possesso di un altro alloggio. Ad esempio, potrebbe aver acquistato un appartamento in un edificio in costruzione, essere proprietario di un immobile di cui attende la liberazione, aver prenotato un alloggio cooperativo in via di edificazione e via dicendo.

È utile sottolineare che la proroga dell’esecuzione dello sfratto impone il pagamento dei canoni di locazione per tutta la durata dello stesso, anche con maggiorazioni se definite in sede dibattimentale. Ancora, la proroga può essere concessa una sola volta, dopodiché lo sfratto diventa esecutivo e l’inquilino è tenuto a restituire i locali al proprietario.