come funziona e quali sono i limiti — idealista/news #finsubitoagevolazioni

Il pignoramento del canone di locazione ha limiti precisi e riguarda lo stretto ambito degli affitti. Se è vero infatti che è possibile ricevere la notifica di un atto di pignoramento anche senza avere alcun debito, è vero pure che quando questo accade l’inquilino di un immobile diventa terzo pignorato in un procedimento di esecuzione presso terzi. Tra i beni che possono essere oggetto di pignoramento ci sono quindi anche gli affitti.

Il pignoramento del canone di locazione è in primo luogo un tema che interessa non solo il proprietario dell’immobile, ma anche l’inquilino coinvolto, il quale ha stipulato un normale contratto di affitto e che, di fatto, si vede forzosamente inserito in una dinamica rispetto alla quale è estraneo. 

Tuttavia il pignoramento dei canoni di locazione non modifica i termini del contratto di locazione esistente tra locatore e conduttore. 

Pignoramento canone locazione: ambito e limiti

La legge prevede che i soldi che il locatore-debitore percepisce come canone di locazione dal conduttore (cioè l’inquilino) possano essere pignorati dal creditore. Come si vede siamo quindi fuori dalle normali dinamiche di affitto previste dai contratti di locazione. 

Questo tipo di pignoramento, così come quello dello stipendio o della pensione, rientra nel campo più generale del pignoramento presso terzi ed è praticabile solo se il contratto di locazione dell’immobile in oggetto sia correttamente registrato all’Agenzia delle Entrate. 

Per effettuare il controllo sulla regolarità del canone di locazione il creditore può consultare l’Anagrafe dei rapporti tributari dell’Agenzia delle Entrate che raccoglie tutti i redditi percepiti dai contribuenti italiani.

Come pignorare il canone di locazione?

Si procede con il pignoramento del canone di locazione per debito subito dopo aver avviato un procedimento esecutivo  Tuttavia, per poter avviare questa azione è necessario che sia prima indirizzato un atto ufficiale, con titolo esecutivo e che sia ammesso un documento che attesti l’effettiva sussistenza del debito. 

Parliamo quindi di un’azione forzosa che normalmente rappresenta l’extrema ratio dopo le richieste bonarie di estinguere il debito. 

Tutti i soggetti creditori possono procedere con questo tipo di pignoramento: i privati cittadini o addirittura gli Enti Locali. Come per esempio i Comuni, o anche la Pubblica Amministrazione (l’Agenzia delle Entrate in rilevanti casi di evasione fiscale). 

Per il compimento di questo tipo di pignoramento verso terzi ci sono però dei passaggi formali da compiere: il primo è quello dell’atto notificato. 

Come si esegue il pignoramento del canone di locazione?

Il pignoramento si esegue mediante atto notificato personalmente sia all’inquilino terzo pignorato che al locatore debitore. 

Questo atto, oltre all’ingiunzione, deve contenere anche: 

• Il titolo esecutivo:  vale a dire un documento che attesti ufficialmente l’importo dovuto al creditore. Lo si ottiene solo con una sentenza, una scrittura privata autenticata o, infine, con atti ricevuti dal notaio o da altri pubblici ufficiali autorizzati dalla legge. Questo aspetto è definito dall’articolo 474 del Codice di Procedura Civile. 
• L’atto di precetto: l’intimazione ad adempiere fatta dal creditore al debitore sulla base di quanto attestato dal titolo esecutivo entro un termine non minore di 10 giorni. Con l’avvertenza che, in caso di ulteriore inadempimento, si procederà all’esecuzione forzata.
• L’indicazione, pur generica, delle somme dovute e l’intimazione al terzo di non disporne senza ordine del giudice.
• La dichiarazione di residenza e la citazione del locatore debitore a comparire davanti al giudice competente.
• La citazione del locatore debitore a comparire davanti al giudice competente.

Al terzo pignorato sta poi l’obbligo di inviare al creditore procedente una dichiarazione con le indicazioni su quali cose o somme è debitore o si trova in possesso e quando ne deve eseguire il pagamento oppure la consegna (come attestato dall’ articolo 547 Codice di Procedura Civile). 

Dal momento della notifica l’affittuario non deve quindi più corrispondere alcun canone di locazione al padrone di casa.

Pignoramento canoni di locazione: ultima fase

L’ultima fase del pignoramento del canone di locazione si concentra sulla figura dell’ufficiale giudiziario e sulla consegna dell’originale dell’atto di citazione al creditore.

A questo punto sarà il creditore a dover depositare la nota di iscrizione a Ruolo con le copie dell’atto di citazione, del titolo esecutivo ed quindi del precetto: per farlo il creditore avrà trenta giorni.

Il pignoramento potrebbe risultare inefficace se la nota di iscrizione a ruolo oppure le copie degli atti venissero depositate oltre il termine stabilito.

Questi ultimi due passaggi concorrono infine alla formazione del fascicolo dell’esecuzione da parte del cancelliere.

Per quale cifra scatta il pignoramento?

Non esiste un minimo “tabellare” perché un creditore privato possa procedere: il debitore può essere esecutato anche per modeste cifre. Ma è un caso piuttosto raro perché normalmente si spera di risolvere la questione in via bonaria, poichè i costi dell’operazione solitamente scoraggiano dal muoversi per cifre ridotte. 

Si tratta di una misura estrema per recuperare il credito insoluto ed è sempre consigliabile accompagnare l’azione con il parere professionale di un avvocato specializzato.   

Quando si parla di locazione e pignoramento è infine necessario fare attenzione al reddito fondiario. Il reddito che deriva dalla locazione di un immobile sottoposto a pignoramento concorre infatti alla formazione del reddito del debitore esecutato.